Publikacje

Sprzedaż nieruchomości nabytych przez osoby fizyczne w drodze dziedziczenia w kontekście zmian przepisów podatkowych

Następstwa prawnopodatkowe nabycia poprzez spadkobranie własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych przez osoby fizyczne na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Według art. 6 ust. 1 pkt 1) ustawy o podatku od spadków i darowizn, obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze dziedziczenia powstaje z chwilą przyjęcia spadku.

W polskim systemie prawnym nabycie rzeczy i praw majątkowych rodzi po stronie spadkobiercy będącego osobą fizyczną obowiązek podatkowy w postaci uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych. 

Podstawę tego opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu ciążących na nich długów i ciężarów (o ile takie ciężary istnieją). Wartość danej rzeczy lub prawa majątkowego ustala się według ich stanu na dzień nabycia oraz według cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

W kontekście objęcia podatkiem dochodowym od osób fizycznych sprzedaży nieruchomości nabytych na podstawie dziedziczenia, warto przyjrzeć się nowelizacjom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jakie miały miejsce na przestrzeni ostatnich lat.

Od 1 stycznia 2007 r. przy sprzedaży odziedziczonej nieruchomości spadkobierca był zobowiązany do uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% wartości tej nieruchomości.  Przepisy prawa zakładały jednak dwie możliwości zwolnienia z tego obowiązku.

Pierwszą możliwością było odłożenie w czasie sprzedaży nieruchomości na okres 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do spadkobrania, tj. w którym miała miejsce śmierć testatora. Należy dodać, że w tamtym stanie prawnym okres posiadania rzeczonej nieruchomości przez spadkodawcę nie miał znaczenia dla obowiązku podatkowego i związanych z nim ulg.

Drugim sposobem na uniknięcie konieczności zapłaty podatku było skorzystanie z tzw. ulgi meldunkowej. Nieopodatkowana sprzedaż odziedziczonej nieruchomości była możliwa dopiero do upływie minimum 12 miesięcy od zameldowania się spadkobiercy w tej nieruchomości na pobyt stały.

Najnowsza nowelizacja, która weszła w życie 1 stycznia 2019 r. przyniosła znaczne i bez wątpienia korzystne dla spadkobierców zmiany w prawie podatkowym w kontekście podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadkobrania. Dzięki nowym przepisom spadkobiercy mogą być zwolnieni z obowiązku uiszczania podatku dochodowego od osób fizycznych znacznie wcześniej, niż to miało miejsce dotychczas.

Największą różnicą w porównaniu z poprzednim stanem prawnym jest to, że od 2019 r. jest brana pod uwagę długość okresu, przez jaki nieruchomość była posiadana przez spadkodawcę. Obecnie 5-letni okres po upływie którego można sprzedać nabytą nieruchomość bez konieczności odprowadzania 19% podatku dochodowego od osób fizycznych ma być liczony nie, jak dotąd, od daty śmierci spadkodawcy, lecz od daty nabycia lub wybudowania tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Nowe przepisy dotyczą zarówno spadkobiorców, którzy nabyli nieruchomość po 1 stycznia 2019 r., jak i tych, którzy nabyli spadek jeszcze przed nowelizacją. Decydujący będzie moment sprzedaży nieruchomości, a nie moment jej odziedziczenia.

Na gruncie znowelizowanych przepisów rodzi się pytanie, czy by sprzedać nieruchomość, która nie była w posiadaniu spadkodawcy przez minimum 5 lat, należy uiszczać podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 19% od jej wartości. W tym zakresie ustawodawca przewidział, że będzie możliwość dodatkowego zwolnienia od obowiązku odprowadzania podatku od nabytej spadkobraniem nieruchomości. Nieopodatkowana sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa, jeśli środki finansowe pozyskane z jej zbycia będą przeznaczone ponownie na własne cele mieszkaniowe spadkobiorcy.

Art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera zamknięty katalog wydatków, które zalicza się jako własne cele mieszkaniowe. Katalog obejmuje wydatki poniesione m.in. na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku lub nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie, związanym z tym budynkiem lub lokalem;
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie (…);
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego;
6. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia odziedziczonej nieruchomości na cele wymienione powyżej.

W kontekście zwolnienia spadkobiorcy z obowiązku uiszczania 19% podatku dochodowego poprzez przeznaczenie dochodu ze sprzedanej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe należy zwrócić uwagę na przepis dotyczący terminów, ponieważ również w tym zakresie przepisy prawa uległy modyfikacji.

Przed 2019 r. warunkiem uzyskania zwolnienia podatkowego było przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano odpłatnego zbycia. Obecnie ten termin został wydłużony do 3 lat.

Podsumowując powyższe, wchodzące w życie od 1 stycznia 2019 r. zmiany w przepisach prawa podatkowego w zakresie omówionym w niniejszym artykule należy ocenić zdecydowanie pozytywnie. Spadkobiercy mogą obecnie zdecydowanie szybciej i łatwiej sprzedać odziedziczone nieruchomości bez konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego od osób fizycznych. Wydłużenie terminu możliwości dokonania przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe z 2 do obecnych 3 lat także wpływa na korzyść spadkobierców.  Niebagatelne znaczenie ma także możliwość zaliczenia okresu posiadania nieruchomości przez testatora w celu uzyskania ulgi podatkowej.

Powyższe zmiany poprawią sytuację tych podatników, którzy chcą spieniężyć odziedziczoną nieruchomość jak najszybciej i jak najkorzystniej, a przede wszystkim bez konieczności uiszczania wysokiego podatku dochodowego.